Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est bien plus qu’une formalité administrative. C’est un contrat qui vous engage légalement. Avant d’apposer votre signature, voici tout ce que vous devez absolument vérifier.

Qu’est-ce que le compromis de vente ?

Le compromis de vente est l’avant-contrat qui précède l’acte de vente définitif. Il engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur s’engage à acheter — aux conditions définies dans le document. Il est généralement suivi de la signature de l’acte authentique chez le notaire 2 à 3 mois plus tard.

Le délai de rétractation : 10 jours pour changer d’avis

En tant qu’acheteur non-professionnel, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la réception du compromis. Pendant ce délai, vous pouvez vous désengager sans pénalité et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, vous êtes engagé — sauf jeu des conditions suspensives.

Les clauses à examiner attentivement

L’identité des parties et la description du bien

Vérifiez que les informations correspondent exactement au bien visité : adresse, surface (Loi Carrez pour la copropriété), numéro de lot, cave, parking inclus ou non.

Le prix et les modalités de paiement

Le prix net vendeur doit être clairement indiqué, distinct des honoraires d’agence. Vérifiez qui supporte les honoraires (acheteur ou vendeur).

Les conditions suspensives

Ce sont les clauses qui vous permettent d’annuler la vente sans pénalité si certaines conditions ne sont pas remplies. Les plus courantes :

• Obtention du financement bancaire (obligatoire et non négociable pour les particuliers)
• Obtention d’un permis de construire ou d’urbanisme si vous prévoyez des travaux
• Absence de servitudes ou de préemptions non signalées

💡 Ne renoncez jamais à la condition suspensive de financement, même sous pression. En cas de refus de prêt, elle vous protège et vous permet de récupérer votre dépôt.

Le dossier de diagnostic technique

Le DDT complet doit être annexé au compromis. Lisez-le — et posez des questions si quelque chose vous surprend.

Les charges et la situation en copropriété

En appartement, vérifiez le montant des charges, les procès-verbaux des 3 dernières AG, et si des travaux importants sont votés ou à venir (ravalement, ascenseur, toiture…). Vous pourriez en avoir à votre charge après l’achat.

Le dépôt de garantie

À la signature du compromis, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente. Si la vente ne se réalise pas par votre fait (hors conditions suspensives), vous le perdez. Si le vendeur se rétracte, il vous doit le double.